İpoteğinizi yeniden finanse etmek, temel olarak eski ipoteğinizi yenisiyle ve muhtemelen yeni bir bakiyeyle değiştirdiğiniz anlamına gelir.
İpoteğinizi yeniden finanse ettiğinizde, bankanız veya borç vereniniz eski ipoteğinizi yenisiyle öder; nedeni bu yeniden finanse etmek Terim.
Borçluların çoğu, faizlerini azaltmak ve geri ödeme süresini kısaltmak ya da evlerinde kazandıkları öz sermayenin bir kısmını nakde çevirme olanağından yararlanmak için yeniden finansman yapmayı tercih ederler.
İki ana yeniden finansman türü vardır: oranlı ve vadeli yeniden finansman ve nakit çıkışlı yeniden finansman.
Yeniden finansman nedir?
Yeniden finansman, mevcut bir ipoteğin yeni bir krediyle değiştirilmesi işlemidir. Tipik olarak, insanlar aylık ödemelerini azaltmak, faiz oranlarını düşürmek veya kredi programlarını ayarlanabilir oranlı bir ipotekten sabit oranlı bir ipoteğe değiştirmek için ipoteklerini yeniden finanse ederler. Ek olarak, bazı kişilerin ev yenileme projelerini finanse etmek veya çeşitli borçlarını ödemek için nakde erişmesi gerekir ve nakit yeniden finansman elde etmek için ev öz kaynaklarından yararlanır.
Hedefiniz ne olursa olsun, gerçek yeniden finansman süreci, ilk ipoteğinize başvurduğunuz zamankiyle aynı şekilde çalışır - kredi seçeneklerinizi araştırmak, doğru finansal belgeleri toplamak ve bir ipotek yeniden finansman başvurusu göndermek için zaman ayırmanız gerekir. onaylanmadan önce.
Ev yeniden finansmanının faydaları
İpoteğinizi yeniden finanse etmenin birkaç nedeni vardır. Olası faydalardan bazıları şunlardır:
- Aylık ödemenizi azaltın *. Binaen bir çalışma Ortalama bir ev sahibi, yeniden finansman ile ayda 160 $ veya daha fazla tasarruf edebilir. Daha düşük bir aylık ödemeyle, birikimlerinizi diğer borç ve diğer giderlere yatırabilir veya bu birikimleri aylık ipotek ödemenize uygulayabilir ve kredinizi daha erken ödeyebilirsiniz.
- Özel ipotek sigortasını (PMI) ortadan kaldırın. Yeterli konut öz sermayesi veya ödenmiş öz sermayesi olan bazı ev sahiplerinin, toplam aylık ödemelerini azaltacak ipotek sigortası ödemesi gerekmeyecektir.
- Kredinizin süresini azaltın. Kariyerlerinin başlarında ipotek alan ev sahipleri için 30 yıllık ipotek daha mantıklı gelebilir. Ancak ipoteklerini daha erken ödemek isteyenler için kredi vadesini azaltmak cazip bir seçenek olabilir.
- Ayarlanabilir oranlı ipotekten sabit oranlı krediye geçiş. Ayarlanabilir bir oranlı ipotekiniz olduğunda, faiz oranları değiştikçe ödemeniz artabilir veya azalabilir. Güvenilir ve istikrarlı aylık ödemelerle sabit faizli bir krediye geçmek, ev sahiplerine ödemelerinin asla değişmeyeceğini bilmenin güvencesini verebilir.
- İlk ipotek ve konut kredisi kredi limitinizi (HELOC) konsolide edin. Bunları tek bir aylık ödemeye dönüştürerek mali durumunuzu basitleştirebilir ve tek bir borca odaklanabilirsiniz. HELOC'ların genellikle ayarlanabilir oranları vardır, bu nedenle sabit oranlı bir krediye yeniden finansman sağlamak uzun vadede size para kazandırabilir.
- Nakit almak için evinizdeki öz sermayeyi kullanın. Artan ev değerleriyle, nakit çıkışlı bir yeniden finansman elde etmek için yeterli öz sermayeye sahip olabilirsiniz. Bu para, ev iyileştirmelerini finanse etmek, borçları ödemek veya büyük satın alımları finanse etmek için kullanılabilir.
Kredi yeniden finansman riskleri
Hedeflerinize ve mali durumunuza bağlı olarak, yeniden finansman her zaman en iyi seçeneğiniz olmayabilir. Yeniden finansman birçok fayda sağlarken, riskleri de tartmanız gerekecektir.
Örneğin, ipoteğinizi yeniden finanse etmek genellikle geri ödeme sürecini yeniden başlatır. Yani 30 yıllık bir krediyi ödemek için beş yılınız varsa ve 30 yıllık yeni bir ipotek almaya karar verirseniz, 35 yıl boyunca ipotek ödemesi yapacaksınız. Bazı ev sahipleri için bu iyi bir plan, ancak ipotekinizde zaten 10 veya 20 yıl varsa, ömür boyu faiz ek maliyetlere değmeyebilir.
Bu durumlarda, birçok ev sahibi, 20 veya 15 yıllık ipotek (genellikle 30 yıllık kredilerden daha düşük oranlar da sunar) gibi ipotek ödemelerini uzatmayan kısa vadeli bir krediyle yeniden finanse eder.
Genel olarak, yeni faiz oranı mevcut ipoteğinizdeki faiz oranından düşükse ve toplam tasarruf miktarı yeniden finansman maliyetini aşıyorsa, yeniden finansman iyi bir seçenektir. Örneğin %4,25 olan 400.000$'lık bir kredinizde 390.000$ kaldıysa, mevcut ipoteğinizi %3.75 ile değiştirmek, önceki kredinize göre ayda 162$ tasarrufla sonuçlanabilir. *
* Mevcut kredinizi yeniden finanse ederken, toplam finansman masraflarınız kredinin ömrü boyunca daha yüksek olabilir.
Yeniden Finansman SSS'leri
Yeniden finanse etmeyi seçmeden önce hazırlıklı olmak önemlidir. Yeniden finansmana hazır olup olmadığınızı ölçmek için aşağıdaki soruları göz önünde bulundurun.
Sadece birkaç yıl daha evimde yaşamayı planlıyorsam yeniden finanse etmeli miyim?
Tıpkı evinizi ilk satın aldığınızda olduğu gibi, yeniden finansman ipoteğinizde ücret, vergi ve kapanış masraflarını ödemek zorunda kalacaksınız. Bir ipoteği yeniden finanse ederken bile kırılmanın ne kadar süreceğini belirlemek önemlidir. Başabaş noktası, bir ipoteğin yeniden finanse edilmesiyle yaratılan aylık tasarrufların yeniden finansman maliyetinden daha ağır bastığı noktadır.
Tüketici Mali Koruma Bürosu'na göre, aylık tasarrufların yeniden finansman maliyetini karşılamasının ne kadar süreceğini düşünmeniz gerekiyor. Orijinal konut kredinizde ödediğiniz kapanış maliyetlerini gözden geçirin. Yeniden finansman maliyetleri kabaca aynı olabilir. Genel bir kural, yalnızca yeni faiz oranı size bu tutarı yaklaşık iki yıl kazandırıyorsa (diğer bir deyişle, yaklaşık iki yılda kırarsanız) devam etmektir.
Bu yüzden matematiği yaptığınızdan ve yeni kredinin sizi nasıl etkileyeceğini anladığınızdan emin olun.
Yeniden finansman kredi puanımı nasıl etkiler?
Kredi puanınız yalnızca ipotek yeniden finansman onayınızı belirlemeye yardımcı olmakla kalmaz, aynı zamanda borç vereninizin sunacağı faiz oranını da belirler. Basitçe söylemek gerekirse, kredi puanınız ne kadar yüksek olursa, faiz oranınız o kadar düşük olur.
Örneğin, ortalama kredi tutarı 250.000 ABD Doları ve kredi notu olan bir borçlu 640 kredi puanına sahip bir borçludan yılda yaklaşık 2.500 $ daha fazla faiz ödemesi yapabilir. 760 . İpoteğinizi ilk aldığınızdan beri kredi puanınız düştüyse, yeniden finansmanın olası faydalarını ortadan kaldırabilecek daha yüksek oranlar ödemeyi bekleyebilirsiniz.
Kredimin kalan bakiyesi nedir?
Yeni bir ipotek imzalamadan önce, mevcut kredi bakiyenizi değerlendirmeniz gerekecektir. Şu anda 30 yıllık kredinizin 15. yılındaysanız, yeniden finansman seçeneklerinizi daha kısa vadede keşfetmek isteyebilirsiniz. Bu, birçok ev sahibi için mantıklıdır, çünkü ödeme tarihlerini geciktirmeden tarihsel olarak düşük oranlardan yararlanmalarına olanak tanır ve bu da genellikle önemli tasarruflar sağlayabilir. *
Esnekliğe mi yoksa katı bir ödeme planına mı ihtiyacım var?
Yeniden finansmanın yaygın bir kullanımı, bir kredinin ömrünü kısaltmak ve daha erken ödemektir. Mevcut ipotek faiz oranları, mevcut faiz oranınızdan düşükse, ipoteğinizin yıllarını azaltırken benzer bir aylık ödeme tutarına sahip olmak yaygındır.
Örneğin, 30 yıllık ipoteği olan ev sahipleri, 15 yıllık bir krediye yeniden finanse edebilirler. Bu harika bir seçim olabilir, ancak dikkate alınması gereken şeyler var:
İlk olarak, çoğu borç veren, ipoteğinizi erken ödemenize izin verecektir. Yani 30 yıllık kredinizi 15 yılda ek ödemelerle kapatmak istiyorsanız, bunu yapabilirsiniz. Bu, anaparayı daha hızlı oluşturmanıza ve faiz ödemelerinden tasarruf etmenize yardımcı olabilir. Koşullar değişir ve şartlar zorlaşırsa, orijinal 30 yıllık sözleşme ödemesine geri dönmekte özgürsünüz.
Öte yandan, 15 yıllık bir kredi genellikle daha fazla faiz tasarrufu sağlar ve aynı zamanda hızlı bir şekilde öz sermaye oluşturmanıza yardımcı olabilir, böylece evinize ücretsiz olarak ve daha sonra ödeme yapmadan sahip olabilirsiniz.
FHA, VA, Jumbo veya USDA kredileri için yeniden finansman mevcut mu?
Evet, mevcut durumunuza bağlı olarak bu seçeneklerden biri size mantıklı gelebilir. Ek olarak, halihazırda geleneksel, FHA, VA, Jumbo veya USDA krediniz varsa, birkaç basitleştirilmiş yeniden finansman programını içeren seçenekler mevcuttur. Kolaylaştırılmış yeniden finansman programları, standart yeniden finansman programlarına dahil olan gelir, kredi veya değerlendirme incelemelerinin çoğunu azaltarak veya ortadan kaldırarak kolaylaştırılmış bir onay süreci sunar.
VA'nın optimizasyon programına Faiz Oranı Düşürme Yeniden Finansmanı veya IRRRL adı verilir. Optimize edilmiş yeniden finansman kredilerinin nakit çekme seçeneğine izin vermeyebileceğini belirtmek önemlidir. Ayrıca, diğer yeniden finansman seçenekleri gibi, basitleştirilmiş yeniden finansman kredileri de kredinin ömrü boyunca toplam maliyetinize katkıda bulunabilir.
Şimdi yeniden finansman için doğru zaman mı?
Nihayetinde, yeniden finansmanın sizin için anlamlı olup olmadığını görmek için sayıları gözden geçirmek çok önemlidir. Geçmişte yeniden finanse edememiş olsanız bile, kredi programları ve oranları sürekli değişmektedir. Bu değişiklikler, çeşitli pazarlarda artan ev değerleri ile birlikte oranınızı veya aylık ödemelerinizi düşürmenize olanak sağlayabilir.
Ama bunu yalnız yapmak zorunda değilsin! PennyMac kredi görevlileri, sorularınızı yanıtlamaya ve başarılı bir yeniden finansmana giden yolda size rehberlik etmeye her zaman hazırdır.
Oran ve vadeli yeniden finansman
İçinde yeniden finanse edilmesi oran ve vade, normalde daha düşük faiz oranına sahip yeni bir ipotek ve muhtemelen daha kısa bir ödeme vadesi (30 yıl, 15 yıl vade olarak değiştirildi) alırsınız.
Son zamanlardaki düşük faiz oranlarıyla, 30 yıllık ipoteğinizi 15 yıllık ipoteğe yeniden finanse etmek, orijinal kredinize benzer aylık ödemelerle sonuçlanabilir. Bunun nedeni, 15 yıllık ipotek ödemeleri genellikle 30 yıllık kredilerden daha yüksek olmasına rağmen, yeni ipoteğinize ödeyeceğiniz daha düşük faiz miktarıdır.
Mortgage Hakkındaki Gerçek, mevcut ipotek oranınızı yeniden finanse etmeye karar vermeden önce başabaş noktanızı bulmanızın önemli olduğunu belirtir. Bu, esas olarak, yeniden finansman maliyetlerinin en düşük aylık ipotek ödemesi yoluyla geri kazanıldığı zamandır.[1].
Nakit çekme ile yeniden finansman
Nakit çıkışlı bir yeniden finansmanda, evinizin mevcut değerinin yüzde 80'ine kadar nakit olarak yeniden finanse edebilirsiniz. Bu yüzden nakit çıkışlı yeniden finansman denir. Diyelim ki evinizin değeri 100.000 dolar ve kredinize 60.000 dolar borcunuz var. Bankanız veya borç vereniniz, nitelikli bir borçlu olarak size nakit olarak 20.000 ABD Doları verebilir ve yeni ipoteğinizi 80.000 ABD Doları yapar.
Nakit çıkışlı bir yeniden finansmanda, yeniden finanse ederek her zaman para biriktirmezsiniz, ancak ihtiyaç duyduğunuz nakit için daha düşük faizli bir kredi şekli alırsınız. Nakit para çekmenin nedenleri, arka bahçenizdeki emekliliğiniz için yeni bir havuz kazmak veya rüya gibi bir tatile çıkmak isteyebileceğiniz olabilir.
Nakit ödemeli ipotek almanın haciz tutarınızı artırdığını unutmayın.[2]. Bu, daha büyük ve/veya daha uzun vadeli ödemeler anlamına gelebilir. Bunun bedava para olmadığını ve borç verene geri ödemeniz gerektiğini unutmayın.
İpoteğinizi yeniden finanse etmeye karar vermek, hafife alınacak bir şey değildir. Karşılığındaki tasarruflara karşı yeniden finansman maliyetini düşünün. Kullanabileceğiniz diğer seçeneklerle birlikte yeniden finanse edip etmemeniz konusunda endişeleriniz varsa, bir finansal planlayıcıyla konuşun.
İçindekiler
- Yeniden finansman nedir?
- Ev yeniden finansmanının faydaları
- Kredi yeniden finansman riskleri
- Yeniden Finansman SSS'leri
- Sadece birkaç yıl daha evimde yaşamayı planlıyorsam yeniden finanse etmeli miyim?
- Yeniden finansman kredi puanımı nasıl etkiler?
- Kredimin kalan bakiyesi nedir?
- Esnekliğe mi yoksa katı bir ödeme planına mı ihtiyacım var?
- FHA, VA, Jumbo veya USDA kredileri için yeniden finansman mevcut mu?
- Şimdi yeniden finansman için doğru zaman mı?
- Oran ve vadeli yeniden finansman
- Nakit çekme ile yeniden finansman
- Florida'da İlk Kez Ev Alıcıları İçin Yardım
- İstanbul'da Ev Almak İçin Hangi Belgelere İhtiyacım Var...
- Ev almak için ne kadar krediye ihtiyacım var?
- Amerika Birleşik Devletleri'nde Mobil Ev Satın Alma Gereksinimleri
- Amerika Birleşik Devletleri'nde Ev Satın Alma Gereksinimleri - Kılavuz
- Bir ev satın alma karşı teklifi yapma örneği